México es desigual en la adquisición de vivienda

La compra de un lugar para vivir es una de las principales ilusiones para cualquier persona o pareja, ya que se trata del núcleo patrimonial en el cual pueden realizarse una gran parte de las actividades cotidianas. Contar con una vivienda es fundamental para el desarrollo humano y un derecho que tienen las familias mexicanas, consagrado en el artículo cuarto de la Constitución.

Pese a ello la compra, remodelación o construcción de un inmueble no es una misión sencilla debido al alto costo que implica realizarlo y a la imposibilidad de millones de personas para adquirirla de contado, por lo que es indispensable solicitar un crédito hipotecario que facilite la obtención de una vivienda. Con base en la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, durante 2021 se solicitaron más de 762 mil y para 2022 se estima que esta cifra se eleve a más de 839 mil. En México, como en buena parte de otros países del mundo, existen dos vías para acceder a un crédito de vivienda: la privada y la pública. La primera es ofrecida principalmente por instituciones bancarias, que establecen requisitos como antigüedad en el empleo, una cierta cantidad de ingresos y un pago anticipado (enganche) para la compra de la vivienda, lo que provoca que no muchas personas logren acceder a ellos.

En cambio, los créditos públicos existentes surgen precisamente para facilitar la compra de una vivienda a través de tasas de interés más bajas que las ofrecidas por el mercado financiero, requisitos más flexibles y un plazo más largo para finiquitar el crédito otorgado. De acuerdo con la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi), el crédito hipotecario más común es el otorgado por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) y por el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (Fovissste), debido a que es un derecho de los trabajadores afiliados al IMSS y al ISSSTE, respectivamente, como parte de su cobertura de seguridad social. A pesar de que este dato no es falso, la injerencia de estas instituciones en el financiamiento para compra de vivienda cada vez es menor.

En el cuarto informe de gobierno del Ejecutivo Federal, presentado en septiembre pasado, se observa que durante 2021 el 79.3 % de los créditos para financiar vivienda se otorgaron vía el Infonavit y el Fovissste. Sin embargo, hace apenas una década (2011) esa cifra superó el 90 %. En contraste, según el estudio titulado “Situación Inmobiliaria: México” elaborado por el banco BBVA, la participación del sector privado en el financiamiento para viviendas ha crecido al doble en los últimos 10 años. En 2011, 1 de cada 10 créditos hipotecarios eran obtenidos vía empresas privadas, mientras que el año pasado fueron otorgados 2 de cada 10. En pocas palabras, cada crédito no otorgado por las instituciones públicas es otorgado por el sector privado. Una vez mencionado esto, es importante no omitir que de acuerdo con el Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (Coneval) la mitad de los mexicanos cuentan con acceso a la seguridad social y por ende a un financiamiento para vivienda como parte de sus prestaciones sociales.

Dicho de otro modo, la otra mitad de la población solo puede acceder a un crédito hipotecario vía el sector privado o mediante los programas a cargo del Fondo Nacional de Habitaciones Populares (Fonhapo) y la Conavi. Hay que recordar que en 2020 se eliminaron los fideicomisos diseñados para financiar el acceso a vivienda para población que no contaba con seguridad social. La información muestra que la actual administración no ha logrado contrarrestar la tendencia decreciente en torno a los financiamientos públicos otorgados para la adquisición de vivienda, que de 2012 a 2021 presentan una caída de 58 %, y durante ese periodo en promedio cada año se presentó una caída del 6 %.

Por tanto, es urgente la implementación de políticas públicas enfocadas a la adquisición de vivienda a fin de disminuir las desigualdades entre los que cuentan con acceso a la seguridad social y los que no, articulando estrategias conjuntas entre los sectores público y privado con el objetivo de brindar opciones a todo aquel mexicano que quiera ejercer su derecho a una vivienda. De lo contrario, la población con menores ingresos quedará al margen de las operaciones de mercado cada vez más crecientes, incrementando las brechas y transformando ese derecho a un privilegio accesible para unos cuantos.